Mudanças tratam sobre a soberania do que é pactuado em contratos

Apresentada pela Presidência da República e em tramitação no Congresso Nacional, a Medida Provisória (MP) nº 881, de 2019, também conhecida como MP da Liberdade Econômica, altera diversas áreas do Direito Privado, Direito Econômico e do Direito Administrativo. Os principais objetivos das mudanças, segundo o Governo Federal, são promover a redefinição da atuação do Estado, como agente normativo e regulador da atividade econômica; diminuir o caráter intervencionista de algumas regras e princípios de Direito Civil; além de gerar inovações relacionadas à fluidez do trânsito de riquezas.

No que diz respeito ao Direito Privado, chama a atenção dos setores habitacional e imobiliário uma alteração no Artigo 3º, VIII, o qual trata sobre os negócios jurídicos empresariais. A MP dispõe que nenhuma norma de ordem pública estará acima do que for livremente estipulado entre as partes pactuantes, ou seja, contratos empresariais não poderão ser alterados judicialmente, como ocorre até que a medida seja aprovada no Congresso.

Com isto, explica o presidente do Sindicato da Habitação do Sul de Santa Catarina (Secovi Sul/SC), Helmeson Machado, devem ser encerradas as discussões acerca da possibilidade ou não de cancelamento do perdão legal em casos de leilão dos bens dados em alienação fiduciária.

“Alienação fiduciária significa dar um bem em garantia de um empréstimo com a possibilidade de retomada rápida desse bem. Isso está previsto em Lei e, inclusive, foi a forma de alienação que possibilitou a existência do “Minha Casa, Minha Vida”. Antigamente, o financiamento imobiliário era muito mais difícil e com taxas mais altas porque o risco também era mais alto, já que a possibilidade de retomada do imóvel em caso de falta de pagamento era muito pequena. Hoje não, a alienação fiduciária possibilitou a melhora no crédito”, pontua.

Como acontece hoje

Atualmente, caso o pagamento não seja efetuado, o credor informa o Registro de Imóveis e este notifica o devedor, o qual tem até 90 dias para saldar a dívida. Caso isto não aconteça, a escritura do imóvel dado em garantia é transferida para quem emprestou o dinheiro, seja um banco, operadora de crédito, agente financeiro, entre outros.

“Todo agente financeiro que atua com o recurso de empréstimo trabalha com a alienação fiduciária. Essa é a forma mais garantida no financiamento imobiliário porque o imóvel é um bem seguro, chamado de garantia real, na hora de receber o dinheiro de volta. Diferente de outros bens, como automóveis, joias, que podem sofrer avarias, ser roubados, por exemplo”, afirma Machado.

Em contraponto, ele ressalta que havia uma discussão jurídica, inclusive no Supremo Tribunal Federal (STF), de que, caso a pessoa possua um único bem, este não seria passível de alienação fiduciária sob hipótese alguma. “As pessoas iam ao banco, pegavam dinheiro emprestado, entregavam seu único bem em garantia, seu único imóvel, o banco fazia a alienação fiduciária e liberava o dinheiro. Depois, caso não fosse feito o pagamento, o banco acionava o devedor e cobrava judicialmente”, destaca.

O que é o perdão legal

Machado explica, ainda, que, num primeiro momento, aquele bem iria à leilão pelo valor que ele vale, porém, se não fosse vendido, ele poderia ser leiloado novamente, desta vez pelo valor do saldo devedor. No entanto, nem sempre o valor em débito é suprido pelo valor alcançado através do leilão.

“Neste caso, poderia ser feito de duas formas: continuar a execução de cobrança do valor restante em nome do cliente que está em débito ou perdoar o débito restante. Esse é o chamado perdão legal da alienação fiduciária, que o devedor entregue o imóvel e seja feita a quitação total da dívida, já que o bem é a garantia da dívida”, reforça.

Esta é a forma como ocorrem a alienação fiduciária e o perdão legal até o momento. O presidente do Secovi Sul/SC afirma que, independente do juízo de valor de certo ou de errado, o que a Medida Provisória prevê é que tudo isto seja pactuado entre as partes no momento do empréstimo.

“Ou seja, se houver expressa menção do desejo das partes no contrato, que ele seja soberano. Isso já acontece em diversos países, a vontade das partes é superior a qualquer outra coisa. Exemplo: foi pactuado que a entrega do imóvel seria suficiente para quitar todo e qualquer débito existente, perfeito, isso deve ser feito. Foi pactuado que, se houvesse um saldo remanescente, poderia ser cobrado judicialmente, ótimo, isso também tem o seu valor. Essa MP é para isso, para que o pactuado entre as partes seja soberano, mesmo frente a qualquer outra Lei”, conclui.